- 052-6607609
- Office@boriskaplan.com
- א'-ה': 16:00 - 09:00
- המנופים 10, הרצליה
השקעות נדל"ן
בתקופה של ריביות גבוהות
האם כדאי לקנות דירה להשקעה בתקופה של ריביות גבוהות?
שנת 2023 הביאה איתה עליה וריביות גבוהות מה שהשפיע ישירות על שוק הנדל"ן.
אנשים רבים פונים אלי ושואלים אותי האם בכלל ניתן להרוויח עדיין מעיסקת נדל"ן בארץ והאם כדאי כרגע להכנס לעסקאות כאלה.
כמו כל דבר, יש כאן הרבה מרכיבים שצריך להתחשב בהם, אבל בשורה התחתונה:
התשובה היא שכן – בתקופה של ריביות גבוהות כמו המצב הנוכחי (2023) עדיין ניתן להרוויח מעסקאות נדל"ן בארץ, אבל, וזה אבל חשוב, זה אומר שצריך להיות מדוייקים יותר ויותר בבחירה של העיסקה הנכונה וזה אומר
שדרך הפעולה שלנו תהיה שונה מההתנהלות שלנו בתקופה של ריביות נמוכות.
( ***חשוב לציין שבמאמר זה אני מתייחס לעסקאות של דירות המיועדות למגורים קבועים, ולא דירות שמיועדות להשכרה לסטודנטים/דירות אירוח וכו')
אז למה בעצם כולם כל כך נבהלים מעליה בריביות?
רב המשקיעים רוכשים דירה בארץ כדי להגדיל את ההון העצמי שלהם – כשהמצב האידאלי והרצוי הוא שהשכירות תשלם את המשכנתא.
אבל הבעיה בתקופה שבה הריביות גבוהות היא – שההחזרי המשכנתא נהיים גבוהים יותר,
אבל מחירי השכירויות נשארים זהים, כך שקשה יותר להגיע למצב שבו השכירות מכסה את החזר המשכנתא.
חשש נוסף של משקיעים בתקופה של ריביות גבוהות הוא שתהיה ירידת מחירים או קפאון במחירים מה שישפיע על כך שהדירה שלהם לא תעלה ערך ולכן לא ירוויחו מהעיסקה (ולא יגדילו את ההון העצמי שלהם).
וזו בדיוק הטעות הנפוצה שבה אני ניתקל כשזה מגיע להשקעות בנדל"ן בארץ
צריך להבין שעבור מי שמעונין בעסקת נדל"ן בשביל הגדלת הון עצמי- ריבית היא גורם משני בתכנון עסקת נדלן רווחית.
ובנוסף על כך גם עליית מחירים כללית (או להפך, ירידת מחירים) בשוק הנדל"ן אינה גורם מכריע- אם העיסקה הספציפית שלנו לא תהנה או תיפגע ממנה.
ומה הכוונה?:
תחשבו למשל שיש לכם ילד בתיכון. ובית הספר שלו מדורג ככזה שבו יש ממוצע של 60% זכאים לבגרות בלבד,
לאחר שבמשך שנים היו בו 80% זכאים לבגרות, אבל הילד הפרטי שלכם הוא תלמיד מצטיין שמקבל ציונים גבוהים, ועובר בהצלחה רבה את המבחנים והבגרויות. – במקרה הזה, לממוצע הכללי של בית הספר יש השפעה משנית בלבד על הילד שלך ועל ההצלחה שלו. מה שעושה הילד הספציפי זה מה שבעיקר ישפיע על ההצלחה שלו.
בדיוק באותו אופן עובדות עסקאות נדל"ן – ונכון ריביות משפיעות על שוק הנדל"ן אבל חשוב להבין ולדעת שיש עוד אלמנטים שמשפיעים על עליות מחירים ואינם תלויים או מושפעים מהריביות -ואם אנו מתכננים נכון, ומוצאים את העיסקאות הנכונות, עדיין ניתן להרוויח בהשקעה הספציפית שלנו.
ללא עלות
לדעת מה פוטנציאל הרווח מעסקת נדלן
והאם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים
כדי שתוכלו לתכנן עסקת נדלן בראש שקט
לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים
ולתכנן את הרווחים הפוטנציאלים מהעסקה
הכנתי לכם כלי קטן ופשוט – שבכמה דקות מאפשר לכם לוודא את הפוטנציאל של העסקה המתוכננת.
בעזרת הכלי הזה תוכלו לקבל יותר ביטחון ולדעת האם העסקה שעל הפרק – נכונה עבורכם.
במידה ועדיין אין עסקה על הפרק – הכלי שהכנתי יעזור לכם לתכנן את עסקת הנדלן הבאה.
השאירו את הפרטים שלכם כאן למטה בטופס ותקבלו את המחשבון + הסבר על איך להשתמש בו מיידית
לתיבת האימייל שלכם.
אז מה הופך השקעת נדל"ן לרווחית גם בתקופה של ריביות גבוהות?
הסוד הוא שהזדמנויות טובות יש גם בתקופות של עליית ריביות – אבל הזדמנויות טובות צריך לדעת למצוא ולזהות, זה אומר שהחיפוש שלנו אחר נכס להשקעה צריך להיות הרבה יותר ממוקד.
מהי הזדמנות טובה?:
תחשבו על זה ככה – אם יש בניין שבו על כל דירה שמוצעת למכירה יש 20 קונים שמעוניינים בה – זה לא משנה מה גובה הריבית או אם יש עצירה במחירי הדירות באופן כללי. מחירי הדירות בבניין הזה ימשיכו לעלות – וזה בדיוק סוג העסקאות ש אנחנו רוצים וצריכים למצוא.
הנה כמה דוגמאות לעסקאות מהסוג הזה:
כולם מכירים את הסיפור של בניית הרכבת הקלה במרכז, כולם יודעים שכשפרסמו שהולכת להיות רכבת קלה בפתח תקווה אז הביקוש לקנות שם דירה עלה באופן משמעותי באותו היום אפילו!
כלומר עליה מיידית שנובעת מהתפתחות התחבורה ליד דירות מסוימות העלתה משמעותית את מחיר הדירה.
וכמובן שככל שהרכבת הקלה התקדמה המחיר עלה (וזאת בנוסף ובלי קשר לעליה הכללית במחירי הנדל"ן בארץ שקרתה אז. )
אותו דבר קרה בהכרזה על בניית הרכבת בעפולה.
משקיע שאני מכיר באופן אישי, רכש דירה להשקעה בעפולה בשנת 2011, שנה שבה עפולה לא הייתה יעד השקעה נחשק והמחירים שם היו במגמת ירידה גם בזמן שברב הארץ היתה עליית מחירים כללית.
אבל מה? ברגע שהכריזו על הקמת הרכבת בעפולה הוא קיבל מבול של טלפונים שהסכימו לשלם לו 10% מעל מחיר השוק! וזה עוד לפני משא ומתן.
כלומר למרות שבעפולה באופן כללי המחירים דשדשו או ירדו אפילו, הדירות שהיו מספיק קרובות לרכבת נהנו מעליית ביקוש מטורפת ולכן השווי שלהן טס למעלה בלי קשר למה שקורה למחירי הנדלן הכלליים.
מה המסקנה?:
בתקופת ריביות שעולות אנחנו לא נתנהל לפי מה שקורה באופן כללי במחירי הנדל"ן בארץ , אלא נחפש את הדירות הספציפיות שבהן יש משהו שהופך אותן לנחשקות במיוחד.
משהו כמו שיפור בתחבורה באזור של הדירות האלה באמצעות רכבת רגילה או רכבת קלה.
והנה גורם נוסף שגורם לרווחיות עסקת נדל"ן שאינה תלויה בגובה הריבית או מחירי הנדל"ן הכלליים:
דירה שנמצאת בתהליך פינוי בינוי אמיתי.
בסוף 2022 ליוויתי משקיע שקנה דירה להשקעה בנוף הגליל. קנינו דירה להשקעה שנמצאת בתהליך פינוי בינוי שאני מאוד האמנתי בו. גם בגלל שיש יזם חזק, גם בגלל הרוח הגבית שאני יודע שהעיריה נותנת לפרויקט הזה וגם בגלל שאני יודע שיש שם מספיק אחוזי הסכמה של דיריים.
השילוב של אלה מראה שיש סיכוי גבוה מאוד שהפינוי בינוי יצא לפועל.
המשקיע שלי קנה אותה ב950,000 וחודשיים לאחר מכן הפינוי בינוי התקדם שלב אחד והגיע לשלב שנקרא אישור הפקדה בועדה המחוזית. באותו רגע מחיר הדירה קפץ ל1,050,000. שוב, בלי קשר למה שקורה למחירים בארץ.
אז גם פינוי בינוי מהווה מנוע לעליית ערך ושווה לשקול בתקופה של ריביות גבוהות לקנות דירה כזאת.
עוד דוגמא לעסקה רווחית שאינה תלויה בריבית או עליית/ירידת מחירים בארץ, יכולה להיות רכישת דירה באזור שבו יש שיפור בתעסוקה .
אם באיזור מסויים יש תוכניות להקמת עסקים בתחום ההייטק, האיזור הזה ימשוך עובדי הייטק שירצו לגור שם.
עובדי הייטק הם אנשים שמרוויחים טוב ויש להם כסף יחסית לממוצע הארצי. כשהם נמשכים לאיזור מסוים יותר ויותר בגלל היווצרות מקומות תעסוקה שמתאימים להם,זה מעלה את המחירים באיזור הזה. שוב, בלי קשר למה שקורה למחירים באופן כללי לארץ.
לסיכום, בתקופה של ריביות גבוהות אנחנו לא יכולים לבנות על עליית מחירים כללית, אף אחד לא מבטיח את זה. אנחנו חייבים לעשות עסקאות מתוחכמות יותר, שמבוססות על קניה של דירה במקום שהמחיר שלה יעלה בלי קשר למחירים על בסיס מנועי עליית ערך כמו תעסוקה, חינוך, תחבורה, פינוי בינוי ועוד.
כמובן שאיתור עיסקאות כאלה מצריך הרבה מידע "מודיעיני" והיכרות מעמיקה עם השטח ושוק הנדל"ן באותו אזור ולכן מומלץ לעבוד עם ליווי של אנשי מקצוע שגם יודעים את החומר וגם יש להם את הקשרים המתאימים בשביל לשאול את האנשים הנכונים את השאלות הנכונות.
האם עדיין ניתן למצוא עסקאות שבהן השכירות מכסה את המשכנתא?
וזה הנושא השני שמטריד הרבה משקיעים בנדל"ן בתוקפה של ריביות גבוהות – במצב האידיאלי רב המשקיעים רוצים ליצור עסקאות שגם יגידלו את ההון העצמי שלהם אבל חשוב לא פחות – ישאירו אותם במאזן חיובי – כלומר מצב שבו השכירות תכסה את החזרי המשכנתא.
לגבי הנקודה הזו התשובה היא כן אבל גם לא- כלומר זו סוגיה מורכבת יותר:)
הרבה מהאנשים שבהם אני ניתקל ושחושבים על השקעה רווחית בנדל"ן נוטים לחשוב במשוואה מאד מסויימת:
השקעה רווחית בנדל"ן = השקעה בנדל"ן באזור המרכז.
אין ספק שהשקעה בנדל"ן במרכז הארץ היא רווחית – אבל אם אנחנו רוצים עיסקה שגם תהיה רווחית בטווח הארוך אבל גם עסקה שבה השכירות תכסה את החזרי המשכנתא? כאן זה כבר מתחיל להיות מורכב יותר.
למצב הזה של שכירות שמכסה את המשכנתא היה ניתן (לא תמיד) להגיע במרכז הארץ במצב של ריביות 0% כפי שהיה בשנים קודמות.
אבל בתקופה שבה ריביות מטפסות למעלה, ושבה מחירי הנדל"ן במרכז הארץ עדיין גבוהים במיוחד, מאזן חיובי (שכירות שמכסה החזרי משכנתא) הוא כבר פחות סביר.
לדוגמא – מי שירכוש היום דירה להשקעה במרכז, למשל בבת ים, וייקח משכנתא מקסימלית של 75% לא רק שהשכירות שתתקבל לא תשלם את המשכנתא, אלא יהיה צורך להוסיף עוד 2000-4000 שקלים כל חודש מהכיס! לא כיף בכלל…
אז מה עושים? מגדילים ראש ומגדילים את טווחי החיפוש שלנו:)
יש איזורים בארץ, בעיקר באזורי פריפריה שבהם למרות עליות הריבית, בגלל ביקוש גבוה לשכירויות,
מחירי נדל"ן נמוכים יחסים ביחס למרכז, עדיין אפשר להגיע למצב שבו השכירות מכסה את החזר המשכנתא. אני אישית עושה עסקאות כאלו כל הזמן בנוף הגליל.
אז איך להערך נכון לעסקת נדל"ן רווחית מבחינת המשכנתא?:
הדבר שהכי חשוב לדעת על לקיחת משכנתא הוא:
שכדי לקבל אישור למשכנתא הבנק ירצה לדעת שההכנסה החודשית הפנויה נטו שיש לנו, תהיה גבוהה פי 3 מהחזר המשכנתא שלנו.
למה הכוונה בהכנסה פנויה?:
משכורת + הכנסות נוספות במידה ויש כאלה בניקוי הלוואות שאנו נצטרך להחזיר במהלך 18 החודשים הבאים.
והנה חישוב מהיר שאתם יכולים לעשות כדי לבדוק איפה אתם עומדים מבחינת היכולת שלכם לקחת משכנתא ולכסות את ההחזרים שלה:
אם לוקחים משכנתא של 30 שנה – צריך לחשב בערך החזר של 530 שקל על כל 100 אלף שקל שלקחנו במשכנתא (נכון לריבית בנק ישראל של 4.5% בעת כתיבת מאמר זה) כלומר: אם למשל יש לנו הכנסה פנויה של 9600 ש"ח בחודש, ההחזר המקסימלי שאנחנו יכולים לקבל עבורו אישור מהבנק הוא של 3200 שקל בחודש, וזה אומר שהמשכנתא הכי גבוהה שנוכל לקחת היא על 600,000 שקל, ואם אנחנו רוצים שהשכירות תכסה את ההחזרים, זה אומר שהנכס הכי יקר שנוכל לקנות יעלה 800,00 שקל והשכירות תהיה 3200 שקל.
חשוב גם לדעת שיועץ משכנתא מקצועי ומנוסה יכול לעזור לכם להתנהל מול הבנק – לקבל אישור במקרים חריגים, וגם לבנות תמהיל משכנתא שיצור תזרים מאוזן יותר.
כשמסתכלים על הנתונים האלה קל יותר להבין שגובה הריבית בלבד לא מהווה פקטור לרווחיות העסקה והיכולת שלנו לכסות את ההחזרים. הגורמים האלה הם חשובים, אבל מהווים רק חלק מהתמונה, וצריך להתחשב גם בנתונים שציינו בתחילת המאמר.
ללא עלות
לדעת מה פוטנציאל הרווח מעסקת נדלן
והאם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים
כדי שתוכלו לתכנן עסקת נדלן בראש שקט
לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים
ולתכנן את הרווחים הפוטנציאלים מהעסקה
הכנתי לכם כלי קטן ופשוט – שבכמה דקות מאפשר לכם לוודא את הפוטנציאל של העסקה המתוכננת.
בעזרת הכלי הזה תוכלו לקבל יותר ביטחון ולדעת האם העסקה שעל הפרק – נכונה עבורכם.
במידה ועדיין אין עסקה על הפרק – הכלי שהכנתי יעזור לכם לתכנן את עסקת הנדלן הבאה.
השאירו את הפרטים שלכם כאן למטה בטופס ותקבלו את המחשבון + הסבר על איך להשתמש בו מיידית
לתיבת האימייל שלכם.
לסיכום - בתקופה של ריביות גבוהות:
וכשלא ברור לאן מחירי הנדל"ן הולכים בארץ באופן כללי אנחנו צריכים להיות חכמים יותר ולעשות השקעות מתקדמות יותר ומדוייקות יותר.
בחיפש אחר עסקת נדל"ן רווחית חשוב שנבין שגובה הריבית ומחירי הנדל"ן הכללים בארץ, אנחנו עדיין יכולים לקנות דירה שהערך שלה ממשיך לעלת גם אם באופן כללי בארץ יש ירידת מחירים, כל זמן שנדע לחפש נכסים שנתפסים כנחשקים ושמכילים מאפיינים שהופכים אותם למבוקשים מה שיוביל לעליית המחיר שלהם, ולשכירות גבוהה.
במידה ואתם בתחילת דרככם בעולם השקעות הנדל"ן אתם מוזמנים לקרוא את המדריך למשקיע המתחיל שבו תקבלו עוד הרבה אינפורמציה על הגורמים שהופכים נכסים למבוקשים גם בתקופות מאתגרות מבחינת ריביות וקפאון בשוק. (קישור למדריך),
למאמרים נוספים על השקעות נדל"ן מחושבות:
למדריך למשקיע המתחיל
השקעת נדל"ן רווחית - קייס סטאדי
