אנליסט בשטח לוגו לבן

המדריך

למשקיע הנדל"ן המתחיל

כל מה שצריך לדעת לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה

אתם שומעים על זה  בלי סוף – כמה שהשקעה בנדל"ן זה תמיד חכם, ושזה המסלול לצמיחה כלכלית, אתם רוצים להשקיע, כבר יש לכם סכום כסף שחסכתם… אתם קוראים כתבות, שומעים על הזדמנויות, מאזינים לפודקאסטים בנושא, אבל נתקעים בצעד הראשון- כי כל פעם שאתם מנסים לקדם את זה, ומנסים לברר על זה קצת נתונים, אתם מוצאים את עצמכם יותר מבולבלים, מוצפים מעודף מידע, מונחים לא מוכרים, ובעיקר אי בהירות לגבי איפה ואיך להתחיל.
המאמר הזה הוא בדיוק בשבילכם.

כאן מפורטים השלבים שמרכיבים עיסקת נדל"ן להשקעה, הפרטים שחשוב לשים אליהם לב, המונחים שכדאי להכיר, והאפשרויות השונות שעומדות לפניכם.מוכנים לצאת לדרך? ככה מתחילים:

שלב א - הגדרת מטרת ההשקעה והתקציב העומד לרשותנו

Group-73.png

לפני הכל חשוב שתדעו ותבינו מה הציפייה שלכם מעסקה:

האם אתם מעוניינים להגדיל במהירות את ההון העצמי שלכם?
במיקרה כזה סוג העסקאות שתחפשו הן עיסקאות "פליפ" – רכישה של נכס במחיר נמוך
ואז שידרוג והשבחה שלו, מכירה במחיר גבוה יותר בטווח זמן קצר יחסית. גם  עסקאות במתחמי פינוי בינוי, מתאימות לצורך זה.


מטרה אפשרית נוספת היא עסקת נדל"ן לצורך ייצור הכנסה נוספת משכירות.

הגדרת מסגרת התקציב
רובנו לא מודעים באמת להון העצמי שלנו ומתרכזים במה שיש לנו בעובר ושב ובחסכונות אבל מעבר לזה יש מיקרים שבהם ההון העצמי שזמין לנו הוא בעצם הרבה יותר מזה. הוא יכול לכלול גם:
– סכומים שיש לנו מושקעים בבורסה
– קרן השתלמות/פנסיה/קופת גמל שכנגדן אפשר לקבל הלוואות בתנאים טובים.
– עזרה מהורים/אחים.

ההון העצמי שהגדרנו יכוון אותנו ביצירת עיסקה מתאימה:
מחיר הדירה שנירכוש יכול להיות בערך פי שלוש מההון העצמי (התקציב) שהגדרנו ומיפינו.
הרבה אנשים חושבים שכיוון שהבנק נותן מימון בגובה 75% זה אומר שאנחנו יכולים לרכוש נכס
בערך של פי 4 מההון העצמי,  אבל הנתון הזה לא מתחשב בהוצאות שמועמסות על העיסקה – כמו עורך דין, יועץ משכנתאות, עמלות תיווך, שמאות, בדק בית, שיפוצים נידרשים וכד'  שגם הם מצטברים לסכום משמעותי שיוצא מהכיס שלנו.

ללא עלות

 

לדעת מה פוטנציאל הרווח מעסקת נדלן
והאם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים

  כדי שתוכלו לתכנן עסקת נדלן בראש שקט
  לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים
  ולתכנן את הרווחים הפוטנציאלים מהעסקה
  הכנתי לכם כלי קטן ופשוט – שבכמה דקות מאפשר לכם לוודא את הפוטנציאל של העסקה המתוכננת.
  בעזרת הכלי הזה תוכלו לקבל יותר ביטחון ולדעת האם העסקה שעל הפרק – נכונה עבורכם.
  במידה ועדיין אין עסקה על הפרק – הכלי שהכנתי יעזור לכם לתכנן את עסקת הנדלן הבאה.

  השאירו את הפרטים שלכם כאן למטה בטופס ותקבלו את המחשבון + הסבר על איך להשתמש בו מיידית
  לתיבת האימייל שלכם.

שלב ב' - יוצאים לדרך

Group-73.png

וכעת שהנתונים הפיננסים ברורים לנו, ואנו יודעים מה מטרת העיסקה שלנו, ומהי מסגרת התקציב- זה הזמן לבחור את אזור ההשקעה הרצוי והמתאים עבורנו.
הבחירה הזו צריכה להעשות תוך התחשבות במונח שחשוב להכיר:

"מנועי עליית ערך"
שלושת הגורמים שהופכים אזור לכזה שיש בו הרבה ביקוש לנכסים, ושבו הם נימכרים  במהירות, ומחירי הנכסים בו עולים.
ושלושת הגורמים/מנועים האלה הם:
– שיפור תשתית התחבורה באזור (תחנות רכבות שיכולות להתווסף באזור , קווי תחבורה חדשים, כבישים ומחלפים חדשים ) שתקל על הנגישות והתנועה באזור.
– שיפור ואיכות מערכת החינוך באזור – שווה לבדוק מהם אחוזי הזכאות לבגרות באזור למשל, פיזור של מוסדות החינוך.
– והתפתחות אזורי ואפשרויות תעסוקה.
כעת שאנחנו יודעים באיזה אזור אנו רוצים להתמקד בחיפושנו אחר נכס להשקעה זה הזמן ל: 

תמונה למאמר על צעדים ראשונים בעולם השקעות הנדל"ן

שלב ג' - איתור הנכס הנכון

Group-73.png

אז לפני שבוחרים ומתמקדים בנכס ספציפי כמה דברים שחשוב שתעשו:

מחקר שוק מקיף שכולל
   ביקור בעיריה כדי לברר מהם התוכניות לפיתוח האזור שקיימות כרגע, ומה הצפי שלהם לביצוע.

היכרות עם מפת הביקושים באזור
כלומר היכן מתאים לכל סוג אוכלוסיה לגור, איזו שכונות מתאימות למשפחות צעירות,
היכן ממוקמים בתי הספר המבוקשים,
איזה אזור מתאים לאוכלוסיה מבוגרת יותר לגור בהתאם לשירותים הזמינים שם עבורם,
באיזה אזורים יש נגישות גבוהה לתחבורה ציבורית 

היזמים הפעילים בשטח, מתחמי פינוי בינוי קיימים והססטוס שלהם מבחינת התקדמות.

חשוב מאד גם להכיר את סוגי האוכלוסיות בכל אזור
ובאיזה תמצאו אוכלוסיות שיהיה לכם קל להתנהל מולן.

זיהוי נקודות העניין בכל אזור
– היכן ממוקמים בתי ספר איכותיים, היכן יש שירותי בריאות זמינים, נקודות תחבורה מרכזיות וכו'.

היכרות עם מתווכים הפעילים באזור,
חייבים ליצור קשרים חזקים עם מי שיש גישה לעסקאות הכי איכותיות,

יצירת קשר אישי איתם שיגיע לנקודה שבה הם מתעדפים אותכם ופונים אליכם מייד כשהם ניתקלים בעסקה שווה- כפי שהם עושים עם משקיע סידרתי שעושה איתם עסקאות מרובות בשנה.

בנוסף, אם אנחנו מכוונים לעשות עסקה שמגדילה את ההון העצמי במיוחד,
עלינו לבדוק מהם כל מתחמי הפינוי בינוי בעיר, מה הסטטוס של כל מתחם, לנסות לדבר עם כמה שיותר אנשי קשר מהמתחמים האלה, כולל היזמים עצמם, עורכי הדין, המארגנים ואפילו כמה דיירים.
זה הרבה עבודה אבל קריטי במידה ורוצים עסקה מסוג פינוי בינוי כי רוב מתחמי הפינוי בינוי הם רק "בכאילו" וכנראה לעולם לא יצאו לפועל. אז צריך לבחור בפינצטה ממש אם אתם רוצים סיכוי סביר שהפרויקט יצא לפועל ותעשו את הרווח שלכם.

בשלב הזה יש לכם 2  אפשרויות לצעד הבא שלכם – אתם יכולים לעשות את כל הבירורים האלה בעצמכם,
או שאתם יכולים לעבוד עם
מלווה משקיעים  
שעשה כבר את כל הברורים וינהל את כל התהליך עבורכם,  ולא רק עד החלק של איתור הנכס

אלא גם מעבר לכך – כולל בדיקות נידרשות לנכס, משא ומתן, חתימת חוזה ולאחר מכן – איתור שוכרים מתאימים, ניהול השבחת הנכס (תיקונים, שיפוצים, שידרוגים וכו'). (מוזמנים לקרוא עוד פרטים על ליווי השקעות נדל"ן כאן)

שלב ד' - איתרתם נכס מתאים שעונה על הדרישות שלכם
מה קורה עכשיו?

Group-73.png

שווה לבדוק את הנכס מבחינה משפטית – חשוב! לוודא שאין על הנכס עיקולים,
שהוא רשום בטאבו כנכס למגורים,שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של הנכס וכד'.

משא ומתן על רכישת הדירה 
עריכה של מו"מ מושכל (שמתחשב בכל הנתונים שאספתם בשלבים הקודמים ) ושיאפשר לכם להשיג את המחיר הכי טוב והתנאים הכי טובים (לדוגמא מועד התשלום מול מועד קבלת המפתחות, 
תשלום עכשיו, פינוי בעוד שלושה חודשים לעומת תשלום עכשיו פינוי בעוד שנה,
או קבלת שכירות מהמוכר על השארותו בנכס.

בחירת עורך דין ויועץ משכנתא
-שמתאימים לעיסקה הספציפית שלכם (למשל יש עורכי דין שמתמחים בעסקאות פינוי בינוי) יועץ משכנתא שבקיא בתוואי השטח, במיקום ובערכי הנכסים באזור ומכיר ומקושר לאנשי מקצוע שחיוניים לקבלת משכנתא בתנאים הטובים ביותר כמו למשל שמאים, ופקידי המשכנתאות בבנקים.

 התקדמות לחוזה
כאן חשוב לוודא שהחוזה משקף את התנאים שסוכמו במהלך המשא ומתן – לגבי המחיר, תנאי התשלום, מצב מסירת הדירה, קנסות על חריגות ואי עמידה בתנאי החוזה וכו'.

לקיחת משכנתא
 פנייה לבנק לקבלת משכנתא, רצוי בליווי יועץ משכנתאות מקצועי שיבנה אתכם תמהיל שיתאים לתוכנית העיסקית בטווח הארוך ולכוונות שלכם לגבי הנכס – (האם קונים נכס כדי לעשות לו "פליפ"- שדרוג הנכס, העלאת ערך ומכירה מהירה, או האם אנחנו מתכוונים להחזיק בדירה לאורך זמן) ושיעזור לכם להשיג את
התנאים הטובים ביותר, מה שחשוב במיוחד  בתקופה זו שבה הריביות גבוהות (נכון למאי 2023)

במקביל זה הזמן  לשמאות מקדימה 
שזה אומר – שמאי שיגיע לבדוק את נתוני הדירה בפועל, ייתן הערכת שווי הנכס שאיתה תוכלו לפנות לבנק שייתן לכם הצעות למשכנתא בהתאם להערכת שווי הנכס של השמאי.

שלב ה' - מזל טוב - רכשתם את הנכס והוא בבעלותכם מה עושים עכשיו?

Group-73.png

לאחר חתימת החוזה ולקראת קבלת המפתח
יש להכין תוכנית שיפוץ מפורטת, להיערך עם אנשי מקצוע שיהיו מוכנים לעבודה במועד פינוי הנכס, הכנת תקציב לשיפוץ – הבנה של הליקויים בדירה, עלות התיקון של כל ליקוי, ומתוכם מהם התיקונים שניבחר לעשות כדי להעלות את השכירות וששווה לנו להשקיע בהם.

לקראת מועד ההשכרה של הדירה
צריך לדאוג לניקיון יסודי של הדירה, לרהט במידת הצורך, לצלם תמונות מחמיאות ולפרסם את הדירה במקומות הרלוונטיים.

יש להזמין מתעניינים לראות את הדירה – ואת השוכרם הפוטנציאליים מומלץ לראיין, לעשות בדיקות רקע (מוסר תשלומים והכנסות נוכחיות) ואז לנהל עימם משא ומתן ולסכם על תנאי ההשכרה ולהכין חוזה שכירות מתאים.

 יש לקבוע מועד לחתימה
  להנחות אותם להביא איתם את הצ'קים של השכירות, ערבים (במידת הצורך) או צ'ק ערבות בנקאית/ביטחונות כפי שהוסכם עליהם בחוזה.

Group-73.png

לסיכום,

 אם אתם עומדים בפני השקעת הנדל"ן הראשונה שלכם, אלה הם השלבים שחשוב
שתדעו ותכירו לפני שאתם ניגשים לרכישת דירה להשקעה. 

ללא עלות

 

לדעת מה פוטנציאל הרווח מעסקת נדלן
והאם אתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים

  כדי שתוכלו לתכנן עסקת נדלן בראש שקט
  לדעת שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים
  ולתכנן את הרווחים הפוטנציאלים מהעסקה
  הכנתי לכם כלי קטן ופשוט – שבכמה דקות מאפשר לכם לוודא את הפוטנציאל של העסקה המתוכננת.
  בעזרת הכלי הזה תוכלו לקבל יותר ביטחון ולדעת האם העסקה שעל הפרק – נכונה עבורכם.
  במידה ועדיין אין עסקה על הפרק – הכלי שהכנתי יעזור לכם לתכנן את עסקת הנדלן הבאה.

  השאירו את הפרטים שלכם כאן למטה בטופס ותקבלו את המחשבון + הסבר על איך להשתמש בו מיידית
  לתיבת האימייל שלכם.

למאמרים נוספים על השקעות הנדל"ן מחושבות:

Scroll to Top

יאללה, בואו ניפגש!

אתם מוזמנים לשריין איתי פגישה. בחרו במועד שנוח לכם ביומן:

× כיתבו לי בווצאפ
דילוג לתוכן