במאמר זה נצלול לעומק השאלה הזו, תוך התמקדות בנושאים חשובים כמו פיזור תיק השקעות, סוגי נכסים אפשריים, אסטרטגיות השקעה, ניהול סיכונים, ובחינת יתרונות וחסרונות של כל אפשרות השקעה.
פיזור תיק השקעות בנדל"ן
פיזור תיק השקעות הוא אחד הכלים המרכזיים בניהול סיכונים בכל תחום השקעות, ובייחוד בתחום הנדל"ן. הרעיון מאחורי פיזור הוא לא להניח את כל הביצים בסל אחד, כלומר לא להשקיע את כל ההון בפרויקט אחד או סוג נכס אחד, אלא לפזר את ההשקעות על פני מגוון נכסים ופרויקטים. פיזור נכון יכול להפחית את הסיכונים ולמקסם את סיכויי ההצלחה של תיק ההשקעות.
בנכסים קיימים, הפיזור מתבצע על ידי רכישת מספר נכסים באזורים גיאוגרפיים שונים, סוגים שונים של נכסים (כגון נכסים למגורים, מסחריים, תעשייתיים), או רמות סיכון שונות. לדוגמה, משקיע עשוי לרכוש דירה בבניין ותיק במרכז תל אביב, לצד דירת נופש באזור מתפתח בדרום הארץ. לעומת זאת, פרויקטים חדשים מציעים אפשרות לפיזור על ידי השקעה בשלבי בנייה שונים, באזורים גיאוגרפיים בצמיחה, או בפרויקטים בהם יש צפי להשבחה עתידית של הסביבה.
המשקיע הממוצע ימצא לעתים כי פיזור ההשקעות במגוון סוגי נכסים, כולל גם פרויקטים חדשים וגם נכסים קיימים, מעניק לו יציבות מצד אחד ופוטנציאל רווח גבוה מצד שני. כך ניתן להתמודד עם שינויים בשוק המקומי והעולמי, ולמנוע חשיפה מוגזמת לסיכון שנובע מהתמקדות יתר בנכס אחד בלבד.
סוגי נכסים להשקעה
במסגרת השקעות נדל"ן ניתן למצוא מגוון רחב של נכסים בהם ניתן להשקיע. סוגי הנכסים להשקעה מכילים פוטנציאלים שונים להחזר על ההשקעה.
השקעה בנדל"ן למגורים: דירה להשקעה נחשבת לאחת ההשקעות הנפוצות ביותר. מדובר ברכישת נכסים שמיועדים למגורי אנשים, דירות או בתים פרטיים, בהם המשקיע משכיר את הנכס לדיירים לאורך זמן. סוג זה של נכסים נחשב ליציב, בייחוד במרכזי ערים גדולות כמו תל אביב, ירושלים וחיפה, בהם הביקוש למגורים נשאר גבוה לאורך זמן.
נדל"ן מסחרי: כולל חנויות, משרדים או מרכזים מסחריים, המיועדים לשימוש עסקי. בנכסים מסוג זה ישנו פוטנציאל גבוה יותר להחזר השקעה גבוה, אך גם רמת סיכון גבוהה יותר, שכן תשלומי השכירות עשויים להשתנות בהתאם למצב הכלכלה המקומית. בשנים האחרונות, לדוגמה, ראינו איך מגפת הקורונה השפיעה על השוק המסחרי כשחנויות רבות נאלצו להיסגר, מה שהפחית את הביקוש לנכסים מסחריים באזורים מסוימים.
נדל"ן תעשייתי: הוא סוג נוסף של נכס להשקעה, הכולל מבנים ומתחמים תעשייתיים, מחסנים ומתקנים לוגיסטיים. נכסים אלו דורשים הבנה עמוקה של הצרכים העסקיים של התעשייה המקומית והבינלאומית, אך הם עשויים להניב תשואות משמעותיות אם הם ממוקמים באזורי ביקוש גבוהים עבור תעשיות כמו לוגיסטיקה, ייצור או הייטק.
אסטרטגיות השקעה בנדל"ן
אחד המרכיבים החשובים ביותר בתכנון השקעות נדל"ן הוא בחירת האסטרטגיה המתאימה. כל משקיע חייב לבחון את מטרותיו האישיות ולבחור את האסטרטגיה שתסייע לו לממש את המטרות הללו. מומלץ להשתמש במחשבון תשואת נדל"ן.
אסטרטגיית "קניית והחזקת נכסים" מתאימה למשקיעים המחפשים הכנסה פסיבית שוטפת מהשכרה, לצד עליית ערך נכסית לאורך זמן. דוגמה לכך היא רכישת דירה להשכרה בשכונה מבוקשת, אשר תניב הכנסה קבועה משכר דירה. נכסים מסוג זה מעניקים יציבות, אך דורשים מעורבות שוטפת בניהול התחזוקה והקשרים עם השוכרים.
אסטרטגיית "קנייה ומכירה" מתאימה למשקיעים המעדיפים למכור את הנכס לאחר תקופה קצרה יחסית, במטרה להשיג רווח מהיר. דוגמה לכך היא רכישת נכס בפרויקט חדש בשלב מוקדם ולאחר מכן מכירתו עם סיום הבנייה בעליית ערך. אסטרטגיה זו דורשת הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן המקומי ויכולת להעריך את פוטנציאל הצמיחה של אזורים מסוימים.
ניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן
בכל השקעה קיים סיכון, וניהול הסיכונים בתחום הנדל"ן הוא קריטי להצלחה. סיכונים רבים יכולים להופיע במהלך השקעה בנדל"ן, כולל עלויות בלתי צפויות של תחזוקה, ירידת ערך הנכס, עיכובים בבנייה בפרויקטים חדשים, ושינויים ברגולציה המקומית.
בפרויקטים חדשים, לדוגמה, ישנם סיכונים הקשורים לעיכובים בבנייה או בעיות משפטיות הקשורות לתקנים ורגולציות. ישנם פרויקטים רבים שנפגעים בשל אי יכולת להשלים אותם בזמן או שלא עומדים בסטנדרטים הנדרשים לקבלת אישורים רגולטוריים. לכן, מומלץ להשתמש בשירותי ליווי משקיעים, הכוללים יועצים מקצועיים ומומחים בתחומים שונים של נדל"ן, כדי להקטין את רמת הסיכון הכרוכה בתהליך. כמו כן, מומלץ להתייעץ לגבי כל ההוצאות ברכישת דירה להשקעה.
בנכסים קיימים, הסיכון העיקרי הוא התחזוקה השוטפת של הנכס והיכולת לנהל את הקשרים עם השוכרים. תחזוקה לקויה יכולה להוביל לירידת ערך הנכס או לאובדן הכנסות משכר דירה, ולכן יש חשיבות לניהול תקין ושוטף של הנכס.
פרויקטים חדשים: יתרונות וחסרונות
השקעה בפרויקטים חדשים, או דירה על הנייר, היא השקעה בעלת פוטנציאל גבוה לרווח, בייחוד כאשר מדובר על פרויקטים הממוקמים באזורים מתפתחים. אחד מהפרמטרים החשובים שיש לשקול הוא מצב התשתיות באזורים אלה. לדוגמה, בעיר נוף הגליל מתבצע כעת תכנון להקמת רכבת קלה, שתוביל לשיפור הנגישות והתחבורה בעיר ותעלה את ערך הנכסים באזור. במצבים כאלה, משקיעים בפרויקטים חדשים יכולים ליהנות מעליית ערך הנכס ברגע שהפרויקט מסתיים.
יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון את הסיכון הגבוה בפרויקטים חדשים. עיכובים בבנייה, עליות בלתי צפויות של עלויות או שינויים ברגולציה יכולים להוביל לבעיות כלכליות עבור המשקיע. יש לבחון היטב את היזמים ואת היכולת שלהם לעמוד בלוחות הזמנים והסטנדרטים הנדרשים לפני ביצוע ההשקעה.
נכסים קיימים: יתרונות וחסרונות
לעומת פרויקטים חדשים, השקעה בנכסים קיימים מציעה יציבות יחסית. משקיע הרוכש נכס קיים יודע בדיוק מהו מצבו הפיזי של הנכס ומה התשואה הצפויה ממנו. מדובר בהשקעה בטוחה יותר, שכן יש היסטוריה של ביצועים והכנסות מהנכס, ואין צורך להמתין להשלמת הבנייה או לקבלת אישורים.
החיסרון המרכזי בנכסים קיימים הוא הפוטנציאל המוגבל יותר לעליית ערך. בעוד שפרויקטים חדשים יכולים להניב תשואה גבוהה עם סיום הבנייה, נכסים קיימים מציעים בדרך כלל תשואה נמוכה יותר עם פחות סיכונים. בנוסף, נכסים קיימים דורשים לעתים קרובות השקעות נוספות בתחזוקה ושיפוצים כדי לשמור על הערך שלהם. נכסים קיימים יכולים להיות עם פוטנציאל הרבה יותר גבוה לעליית ערך אם הם במתחמי פינוי בינוי בתהליך פעיל, על זה כתבנו במאמרים אחרים.
סיכום
השקעות נדל"ן בפרויקטים חדשים מול נכסים קיימים מציבות בפני המשקיעים שאלות מורכבות. בחירת סוג ההשקעה המתאים תלויה במטרותיו של המשקיע, ברמת הסיכון שהוא מוכן לקחת, וביכולת שלו לנהל את הנכס לאורך זמן. כל אסטרטגיית השקעה כוללת יתרונות וחסרונות, ולכן חשוב לבצע ניתוח מעמיק לפני קבלת ההחלטה.
השקעה בנדל"ן מצריכה הבנה מעמיקה של השוק המקומי, ניהול סיכונים מקצועי ופיזור נכון של תיק ההשקעות כדי למקסם את ההזדמנויות ולהפחית את החשיפה לסיכון.
