אנליסט בשטח לוגו לבן

כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא מודל התחדשות עירונית שבו יזם מייעד מספר בניינים (מתחם) להריסה ולבנות במקומו מבנה חדש ומשודרג. כלל הדירות החדשות מרווחות יותר, מודרניות יותר, וכוללות שטחים ציבוריים משותפים.
תוכן עניינים
כל מה שצריך לדעת לפני שמשקיעים בפרויקט פינוי בינוי

לעתים קרובות חל בלבול בין המושג פינוי בינוי לבין תמ"א 38. ההבדל המרכזי הוא שבפרויקט תמ"א 38 אין הרס של המבנה, אלא שדרוג המבנה הקיים, והסיבה להצדקה של הפרויקט היא לא כלכלית, אלא באה עם הרצון לשדרג את בטיחות המבנה, בעיקר כנגד רעידות אדמה.

לעוד השוואות בין פינוי ביטוי לתמ"א 38 לחצו כאן >>

עד כאן אפשר להתרשם שיש הרבה מאוד מה ללמוד על נושא הפינוי בינוי, כמו – מה יוצא לדיירים מזה? למה שהם בכלל יסכימו? או איפה למשל הזדמנויות הכניסה שלנו כמשקיעים? אנחנו כאן כדי לענות על הכל:

מה הדיירים בבניין שעתיד לההרס מרוויחים מפרויקט פינוי בינוי?

הדיירים בבניין שעתיד להיהרס מרוויחים מפרויקט פינוי בינוי מספר יתרונות, כולל:

  • דירה חדשה: הדיירים מקבלים דירה חדשה במקום הדירה הישנה שלהם. הדירה החדשה היא בדרך כלל מרווחת יותר, מודרנית יותר, וכוללת שטחים ציבוריים משותפים לובי, מחסנים, חניות וכו').
  • תמורה כספית: הדיירים מקבלים תמורה כספית עבור הדירה הישנה שלהם. התמורה יכולה להיות בצורת דירה חדשה, תשלום, או שילוב של השניים.
  • שיפור איכות החיים: פרויקט פינוי בינוי יכול להוביל לשיפור איכות החיים של הדיירים. הדירות החדשות הן בדרך כלל בבניינים בטוחים יותר, איכותיים יותר, וקרובים יותר לתשתיות ומוסדות.

להלן כמה מהזכויות של הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

  • זכות לקבל דירה חדשה במקום הדירה הישנה: הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה במקום הדירה הישנה שלהם. הדירה החדשה צריכה להיות בגודל דומה לדירת הדייר הישנה, או גדולה יותר.
  • זכות לקבל תמורה כספית עבור הדירה הישנה*: הדיירים זכאים לקבל תמורה כספית עבור הדירה הישנה שלהם. התמורה יכולה להיות בצורת דירה חדשה, מזומן, או שילוב של השניים. *זאת אופציה שנותנים לדיירים רק החל מגיל מסוים
  • זכות להשתתף בתהליך התכנון של הבניין החדש: הדיירים זכאים להשתתף בתהליך התכנון של הבניין החדש. זה מאפשר להם להשפיע על העיצוב והתכונות של הדירה החדשה שלהם

השקעה בדירות המיועדות לפרוקיט פינוי בינוי

השקעה בדירות המיועדות לפרויקט פינוי בינוי יכולה להיות משתלמת מאוד, אך היא גם כרוכה בסיכונים מסוימים. בואו נכיר אותם:

היתרונות של השקעה בדירות פינוי בינוי

  • תשואה גבוהה: הדירות החדשות שנבנות במסגרת פרויקטי פינוי בינוי הן יקרות יותר מהדירות הישנות. זה אומר שהמשקיעים יכולים להרוויח תשואה גבוהה על ההשקעה שלהם.
  • שדרוג הנכס: הדירות החדשות שנבנות במסגרת פרויקטי פינוי בינוי הן מרווחות יותר, מודרניות יותר, וכוללות שטחים ציבוריים משותפים. זה יכול להגדיל את ערך הנכס.
  • שיפור המיקום: פרויקטי פינוי בינוי מתרחשים לרוב באזורים עירוניים מבוקשים. זה יכול להוביל לעלייה בערך הנכס.

הסיכונים של השקעה בדירות פינוי בינוי

  • תהליך ארוך: תהליך פינוי בינוי יכול לקחת מספר שנים. זה יכול להשפיע על התשואה של המשקיעים.
  • סיכונים משפטיים: ישנם סיכונים משפטיים הקשורים לפרויקטי פינוי בינוי. חשוב לקבל ייעוץ משפטי לפני שמשקיע בנכס.
  • סיכונים הקשורים לפעילות העסקית: סיכונים כאלו יכולים לנבוע מגורמים רבים, כמו למשל שינויים בשוק, תחרות, הפרעות לא צפויות כמו אסונות טבע, מלחמות ועוד.

טיפים להשקעה מוצלחת בדירות פינוי בינוי

  • חקרו את התחום: לפני שאתם משקיעים בדירת פינוי בינוי, חשוב לעשות את המחקר שלכם ולבדוק את היזם, את הבניין, ואת ההסכם עם הדיירים.
  • היעזרו באיש מקצוע: אם אתם לא בטוחים איך לבחור נכס פינוי בינוי, מומלץ להיעזר באיש מקצוע.
  • היו סבלניים: תהליך פינוי בינוי יכול לקחת מספר שנים, לכן חשוב להיות סבלניים ולהבין את הסיכונים הכרוכים בהשקעה.

התהליך של פינוי בינוי

התהליך של פינוי בינוי הוא מורכב ויכול לקחת מספר שנים. התהליך מתחיל בהתעוררות של יזם פרטי המעוניין לקדם פרויקט פינוי בינוי באזור מסוים. עם זאת, יש מקרים בהם התהליך מתחיל דווקא בהתעוררות דיירים שמחפשים יזם או עירייה שרוצה לקדם פינוי בינוי. בכל מקרה, מתחיל להירקם קשר בין יזם לדיירים ומתבשל הסכם..ההסכם עם הדיירים קובע את הזכויות והחובות של כל צד, כולל:

  • את שטח הדירות החדשות
  • את המחיר של הדירות החדשות
  • את התמורה שהדיירים יקבלו עבור הדירות הישנות שלהם

לאחר חתימת ההסכם עם הדיירים, צריך לעבור אישור בועדה המקומית (לפעמים היא בתוך העיריה ולפעמים לא) ולאחר מכן אישור ועדה מחוזית (רמת מחוז). לאחר אישור ועדה מחוזית אפשר לקבל היתר. עם קבלת קבלת היתר הבנייה, היזם מתחיל בתהליך הריסה ובנייה של הבניינים החדשים.

התהליך של פינוי בינוי כולל מספר שלבים עיקריים:

  1. איתור הזדמנות: היזם מאתר בניינים ישנים באזורים עירוניים מבוקשים. היזם בוחן את המצב הפיזי של הבניינים, את מיקומם, ואת הביקוש בשוק לדירות באזור.
  2. יצירת קשר עם הדיירים: היזם פונה לדיירים בבניינים המיועדים להריסה ומציע להם הסכם פינוי בינוי. ההסכם קובע את הזכויות והחובות של כל צד.
  3. החתמת ההסכם עם הדיירים: הדיירים חותמים על ההסכם עם היזם. ההסכם הוא חוזה משפטי מחייב.
  4. אישורי ועדות: אישור בועדה המקומית (לפעמים היא בתוך העיריה ולפעמים לא) ולאחר מכן אישור ועדה מחוזית (רמת מחוז)
  5. הגשת בקשה להיתר בנייה: היזם מגיש בקשה להיתר בנייה מהרשויות המקומיות. היתר הבנייה הוא אישור רשמי לבנות את הבניינים החדשים.
  6. הריסה ובנייה: היזם מתחיל בתהליך הריסה ובנייה של הבניינים החדשים. תהליך זה יכול לקחת מספר שנים.
  7. מסירת הדירות החדשות לדיירים: לאחר השלמת בניית הבניינים החדשים, היזם מספק לדירות החדשות לדיירים.

למידע נוסף על התהליך של פינוי בינוי לחצו כאן >>

חשוב לציין כי התהליך של פינוי בינוי יכול להשתנות בהתאם לחוקים והנהלים המקומיים. להלן מספר גורמים שיכולים לעכב את התהליך של פינוי בינוי:

  • התנגדות של דיירים: דיירים מסוימים עשויים להתנגד לפרויקט פינוי בינוי. ההתנגדות יכולה להיגרם ממספר סיבות, כגון דאגה לגבי ערך הדירות שלהם, או דאגה בנוגע לפגיעה בסביבה.
  • אי שיתוף פעולה של העיריה: העירייה אחראית על אישור תוכנית פינוי בינוי, והיא יכולה לעכב את ההליך על ידי דרישות מיותרות, בירוקרטיה מורכבת או דחייה של פגישות.
  • בעיות משפטיות: עלולות להתרחש בעיות משפטיות במהלך תהליך הפרויקט, כגון תביעה של דייר נגד היזם.
  • אי-ודאות לגבי השוק: אי-ודאות לגבי השוק יכולה להקשות על היזם לקבל מימון לפרויקט.

איך לאתר את הביניינים אפילו לפני היזם?

שאלת מיליון הדולר (ליטרלי מיליון הדולר) היא איך אפשר לדעת באיזה ביניין לרכוש דירה, עוד לפני שהיזם יפנה לדיירים, וכך להרוויח מעליית הערך הצפוייה שלה? ישנן מספר דרכים שיכולות לעזור לנו לנבא זאת:

  • עקבו אחר תוכניות התחדשות עירונית: הרשויות המקומיות מפרסמות תוכניות התחדשות עירונית, המציינות את האזורים שבהם מתוכנן לבצע פרויקטי פינוי בינוי.
  • תמצאו בניינים ישנים: בניינים ישנים, מוזנחים או בלתי בטוחים הם מועמדים טובים לפרויקטי פינוי בינוי.
  • הקשיבו לשמועות: שמועות על פרויקטי פינוי בינוי עשויות להגיע מהדיירים בבניינים המיועדים להריסה, או מאנשים המעורבים בהליך.
  • השתמשו בשירותי מודיעין: ישנן חברות המספקות שירותי מודיעין על פרויקטי פינוי בינוי.

חשוב לציין כי אין דרך ודאית לדעת איזה בניין עתיד להיות פינוי בינוי. עם זאת, על ידי מעקב אחר הגורמים הללו, ניתן להגדיל את הסיכויים לזהות הזדמנויות השקעה מוצלחות.

איך השירותים שלנו נכנסים לתמונה?

אנחנו עושים עבורכם את העבודה הכי חשובה בהשקעת נדלן מקצה לקצה. החל מהכנת תכנית עסקית מפורטת, איתור עסקה שאינה מפורסמת ביד 2 באמצעות הקשרים שיצרנו בשוק במשך שנים, בחינת העסקה באמצעות אנשי מקצוע מצוינים שאנחנו נבחר עבורכם. 

משם לבדיקה הנכס מבחינה משפטית באמצעות עורכת דין מנוסה באיזור לרבות עיקולים, רישום, אי קיום צו מבנה מסוכן ועוד, ביקור בנכסים המועמדים, ביצוע תהליך משא ומתן מול המוכר, הגשת הצעות עד שנגיע למחיר הטוב ביותר.

לאחר החתימה על חוזה הרכישה אנחנו ממשיכים ללוות אתכם גם בתכנון השיפוץ או רענון הדירה לקראת השכרה, בחירת אנשי מקצוע וניהול ביצוע השיפוץ עצמו והתקנת מזגנים במידת הצורך, לאחר מכן ממשיכים לפרסום הדירה להשכרה, קבלת שיחות מדיירים מועמדים, הצגת הדירה למועמדים, ביצוע ראיונות למועמדים ובדיקות רקע.

לאחר מכן הכנת חוזה שכירות ואפילו אם תרצו חתימה עליו בשמכם באמצעות יפוי כח. עסקה מצוינת עם שירות עוד יותר מצוין הכי מקיף שקיים בארץ. אנחנו שומרים על גבול מסוים של מספרים משקיעים שנמצאים בליווי בכל זמן נתון כדי שכל משקיע יעשה השקעה כל כך טובה שלא יוכל להפסיק להמליץ עלינו לאחר מכן.

תרצו לקיים שיחת אבחון בטלפון? אני יותר מאשמח!

הינכם מוזמנים לפתוח יומן ולשריין אוטומטית מועד לפגישה טלפונית:

רוצה פרטים נוספים?

כמה פרטים ואנחנו חוזרים אליך בהקדם!

אני מאמין שהדרך להשקעת נדל"ן חכמה עוברת דרך ניתוח והבנה של השטח, ראיה נכונה של המספרים ואיך הם עובדים בשבילנו, וחשוב לא פחות, בטווח הארוך אני מאמין שזו גם הדרך לרשת ביטחון כלכלית.

איך אנחנו נעזור לכם?

נגן וידאו

לכל שאלה בנושא ניתן ליצור קשר דרך האתר או לחייג למספר: 052-6607609

אתם מוזמנים לבקר אותנו ברשתות החברתיות שלנו:

אם אהבתם את התוכן, בטוח תאהבו גם את:

ככה מלווי משקיעים יעזרו לכם לסגור את עסקת הנדל"ן הכי טובה עבורכם בישראל

רכישת נכס נדל"ן בישראל יכולה להיות עסקה מורכבת ומאתגרת, במיוחד עבור משקיעים חסרי ניסיון. תהליך הרכישה כרוך בהתמודדות עם בירוקרטיה רבה, קבלת החלטות פיננסיות משמעותיות וניהול משא ומתן מול גורמים שונים. כאן נכנסים לתמונה מלווי משקיעים.

קרא עוד »
הטבות מס ברכישת דירה ראשונה

הטבות מס ברכישת דירה ראשונה

רכישת דירה ראשונה היא צעד משמעותי בחייו של כל אדם, ובהתאם לכך מגיעות לרוכשים הטבות מס שונות. במאמר זה נסקור את ההטבות העיקריות, תנאי הזכאות להן והשפעתן על העסקה:

קרא עוד »
טיפים לבחירת נכס להשקעה

טיפים לבחירת נכס להשקעה: המדריך המלא

בעולם כלכלי תחרותי ומתפתח, רבים מחפשים דרכים יצירתיות להבטיח את עתידם הפיננסי. בין האפשרויות השונות, השקעה בנדל"ן בולטת כנכס בעל פוטנציאל אדיר ליצירת עושר פסיבי לאורך זמן. רכישת נכס מניב, בין אם דירה, מגרש או נכס מסחרי, יכולה להוות צעד משמעותי בדרך לעצמאות כלכלית וביטחון כלכלי.
עם זאת, חשוב לזכור כי רכישת נכס אינה עניין של מה בכך. מדובר בהחלטה משמעותית בעלת השלכות כלכליות ארוכות טווח. על מנת להבטיח את הצלחת ההשקעה, נדרש מחקר מעמיק, תכנון קפדני והבנה מעמיקה של גורמים רבים המשפיעים על ערכו ופוטנציאל ההשכרה של הנכס.
במאמר זה, נספק לכם מפת דרכים מקיפה שתנחה אתכם בתהליך בחירת נכס להשקעה. נעמיק בגורמים החשובים שיש לקחת בחשבון, כגון מיקום הנכס, סוג הנכס, מצבו התכנוני והפיזי, פוטנציאל השכירות שלו ועוד. נדגיש את הצורך בייעוץ מקצועי וליווי צמוד של עורך דין מלווה משקיעים מנוסים, שיסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות ומיטביות.

קרא עוד »

נשמח לשמוע מה דעתכם על המאמר:

Scroll to Top

יאללה, בואו ניפגש!

אתם מוזמנים לשריין איתי פגישה. בחרו במועד שנוח לכם ביומן:

× כיתבו לי בווצאפ
דילוג לתוכן