עסקת נדל"ן רווחית – קייס סטאדי

אז איך באמת עושים עסקת נדל"ן רווחית?

דוגמא מצויינת לזה היא עיסקה שעשיתי עבור משקיע שליוויתי, שהצליח לרכוש נכס בסכום הנמוך ב300 אלף שקל מהמחיר המבוקש, ואז הדירה שרכש הפכה לעיסקה משובחת במיוחד בדיוק לאחר שרכש אותה.

נוף הגליל הוא אזור ההתמחות שלי בעסקאות נדל"ן זה היעד המועדף עלי ואליו אני מפנה את רב הלקוחות שלי שמעוניינים בהשקעות נדל"ן, ויש לכך סיבה טובה.
את נוף הגליל אני מכיר היטב עוד מילדות, גדלתי שם, ולמרות שכיום אני מתגורר בהרצליה, יש לי שם קשרים חזקים שטיפחתי ויצרתי במהלך השנים, הקשרים האלה הם "הנשק הסודי" שלי, זה שיחד עם מחקר מסודר, ומעקב קפדני אחרי הנעשה בשטח בתחום הנדל"ן בעיר, והרבה עבודת רגליים – מאפשר לי למצוא עבור הלקוחות שלי עסקאות מצוינות שאנשים אחרים מחמיצים או כלל לא יודעים עליהם מלכתחילה.

"המרכיב הסודי" בעסקת נדל"ן מוצלחת

הוא סבלנות ומעקב קפדני אחרי מה שקורה בשוק הדירות
ומה זה אומר בפועל? אם יש אזור/שכונה/ בניין שבהם אני מתעניין אני אראה ואבחן כל נכס שיוצא בהם לשוק, גם אם המוכר מבקש מחיר שנראה לי מוגזם או שאינו עומד בתקציב שלי או של הלקוחות שלי.
אני אפגש עם בעל הדירה באופן אישי ואתחיל לפתח איתו מערכת יחסים.

לדוגמא במקרה המדובר – הדירה שבה התעניינתי במתחם שסימנתי לעצמי כבעל פוטנציאל גבוה להשקעה,
יצאה לשוק במחיר הגבוה ב300 אלף ש"ח ממחיר השוק לנכסים דומים.

 במקרים רבים המאמץ הזה לא משתלם ובסופו של דבר אני לא ארכוש את הדירה כי זה לא יהיה משתלם עבור המשקיעים שלי ולא יניב את הרווח שבו הם מעוניינים.
אבל וזה אבל חשוב – אני אמשיך לנהל מעקב צמוד אחרי הדירה הזו לאורך זמן ואבדוק מה קורה איתה.
והעיסקה שאתאר כאן היא בדיוק הסיבה ללמה צריך לעשות את זה.

הפרטים החשובים:

הלקוח המשקיע
בחור צעיר בן 25 שרצה דירה להשקעה שבאמצעותה יוכל להגדיל את ההון העצמי שלו – השאיפה שלו היתה לפחות להכפיל את ההון, וגם שהשכירות תכסה את רוב תשלום המשכנתא לפחות.
התוכנית שלו היתה להחזיק בדירה למשך תקופה ארוכה של 5-10 שנים לפחות ולכן החלטנו ללכת על
עסקת פינוי בינוי.

פרטי הנכס
לפני מספר חודשים ראיתי דירה לא מפורסמת שהגיעה אליי דרך חבר שהוא מתווך.
דירה יפיפייה, משופצת לגמרי, בקומה שניה, בגודל ובמיקום מבוקש ובמתחם פינוי בינוי מהטובים בעיר.

המחיר המבוקש
הבעיה? המוכר רצה 1.1 מיליון שקלים על הדירה, סכום שהוא הרבה מעל המקובל לנכסים דומים בשוק, וגם מעל התקציב של הלקוח שלי.

שאלתי את בעל הדירה  איך הגיע למחיר הגבוה , והוא כמובן נתן לי הסבר מפורט (מאד)  על השיפוץ שעשה בדירה, על הצנרת שהחליף, על האריחים המיוחדים שקנה, המקלחת המפוארת וכו'.
בנוסף, הוא הסביר לי שמדובר במתחם פינוי בינוי איכותי עם יזם חזק ונאם ארוכות על היתרונות של פינוי בינוי והרווחים האפשרים (מה שנכון, אבל לא היווה עבורי מידע חדש) 

הודיתי לו מאד על הזמן הקדיש לי, החמאתי לדירה היפה שלנו, אמרתי לו שהוא צודק לגמרי לגבי הפינוי בינוי אך למרבה הצער הדירה נמכרת במחיר גבוה מדי בשבילי ואני לא רוצה להגיש הצעה נמוכה מדי כדי לא להעליב אותו ואת הדירה שלו. לחצנו ידיים ונפרדנו בצורה נעימה.
אבל את הדירה הזו לא שכחתי – היא נשארה ברשימת המעקב שלי, וידעתי שהמתווך המשיך להראות את הדירה במשך מספר חודשים ולמרות זאת היא עדיין עמדה בשוק.

איך התקדמנו
במקביל גם עקבתי אחרי התפתחות התוכניות למתחם הזה ושמתי לב שהוא מתקדם בקצב בלתי רגיל יחסית לפינוי בינוי, למעשה זה המתחם שמתקדם בקצב הכי מהר שראיתי בנוף הגליל.
פעם בשבוע התקשרתי לחבר שלי (המתווך), שאלתי אותו אם המוכר כבר התייאש וירד במחיר… וכל שבוע התשובה הייתה לא. עד שיום אחד שהתקשרתי, וגיליתי  שהמוכר מצא דירה כלשהי שהוא רוצה לקנות ויש לו הזדמנות מטורפת… אבל בשביל לקנות אותה הוא חייב למכור את הדירה שלו.

הזדמנות פז

פה  בדיוק הקשר הנעים שיצרתי עם המוכר, המעקב השיטתי והקשר האישי עם המתווך שיחקו תפקיד חשוב ונכנסו  לתמונה.
עם המידע הזה שברשותי, מייד הגשתי הצעה של 800,000 שקלים (זוכרים שלפני מספר חודשים הוא ביקש 1.1 מיליון). המוכר זכר אותי והעסקה נחתמה במהירות יחסית ב820,000 בתנאים מאוד טובים בשביל המשקיע שלי.

הנתונים במספרים:
הדירה נקנתה ב820,000 שקלים משופצת לגמרי (לא דורשת שקל השקעה),
ההון העצמי הנדרש לביצוע העסקה הוא כ 270,000 שקלים בלבד –  וזה כולל את ההון העצמי ,תיווך, יועץ משכנתא, שמאות מקדימה, פתיחת תיק משכנתא, עורך דין, הוצאות רישומיות שונות.
בטבלה שמתחת תוכלו לראות את פירוט העלויות האלה.

הרווח מההשקעה

הדירה שנירכשה  היתה כאמור במתחם פינוי בינוי מהמתקדמים בעיר נוף הגליל.
מה זה אומר מבחינת רווחיות העיסקה:
המשקיע קנה דירת 3 חדרים בגודל של 55 מטר בבניין ישן ללא מעלית, ללא מרפסת, ללא חניה, ללא מחסן.

לאחר הפינוי בינוי,
במידה ויצא לפועל, המשקיע יקבל לפחות דירת 67 מטר + 12 מטר מרפסת + חניה פרטית + מחסן בבניין חדש!

לגבי הרווח הכלכלי מהעיסקה 
בכל פעם שאנו מתכננים עיסקה להשקעה חשוב להריץ את המספרים במספר תסריטי מציאות שונים – עם טווחים שונים של עליית מחירי הדירות והשכירות, בהתאם לכך הרצנו את החישוב הזה לפי 3 תסריטים שונים, כדי לבדוק רווחים עתידיים ממהשקעה.

אם קצב עליית המחירים יהיה בממוצע 5% בשנה וקצב עליית השכירות 2% בשנה:
אם לא יקרה פינוי בינוי ה270,000 שקלים של המשקיע יהפכו ל850,000 שקלים, כלומר כמעט פי 3 על הכסף.
אם כן יקרה פינוי בינוי ה270,000 שקלים של המשקיע יהפכו ל1,420,000 שקלים, כלומר כמעט פי 5 על הכסף.

אם קצב עליית המחירים יהיה בממוצע 3% בשנה וקצב עליית השכירות 2% בשנה:
אם לא יקרה פינוי בינוי ה270,000 שקלים של המשקיע יהפכו ל630,000 שקלים, כלומר יותר מפי 2 על הכסף..
אם כן יקרה פינוי בינוי ה270,000 שקלים של המשקיע יהפכו ל1,100,000 שקלים, כלומר כמעט פי 4 על הכסף.

אם קצב עליית המחירים יהיה בממוצע 1% בשנה וקצב עליית השכירות 2% בשנה:
אם לא יקרה פינוי בינוי ה270,000 שקלים של המשקיע יהפכו ל420,000 שקלים, כלומר יותר מפי 1.5 על הכסף.
אם כן יקרה פינוי בינוי ה270,000 שקלים של המשקיע יהפכו ל825,000 שקלים, כלומר יותר מפי 3 על הכסף.

איך הצלחתי להיות הראשון לתפוס את ההזדמנות והדירה הזו?

רוב המשקיעים לא יודעים בדיוק איפה עומד הפינוי בינוי (או אפילו מה השלבים בפינוי בינוי),
הם לא עוקבים אחרי כל דירה באופן מסודר (שלא לאמר אובססיבי) ולא מפתחים מערכת יחסים בסיסית עם המוכרים במתחמים המעניינים.
אני כן.

העיסקאות שאני מלווה מותאמות בדיוק למידות של המשקיע שמולי, ולנתונים שלו, ואני  עושים הערכות מספריות כדי לוודא שאכן מדובר בצעד כדאי, וזו בדיוק הסיבה שהיום למשקיע שלי שהוא רק בן 25 יש ברשותו דירה ראשונה להשקעה.