רכישת דירה מכונס נכסים – הזדמנות יוצאת דופן למשקיעי נדל"ן

מי הוא כונס נכסים?

כונס נכסים הוא אדם, לרוב עורך דין או רואה חשבון, המתמנה על ידי בית המשפט או הרשם להוצאה לפועל כדי לנהל ולממש נכסים של חייבים שאינם מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות. תהליך מינוי הכונס מתרחש כאשר נושה מגיש בקשה לבית המשפט או להוצאה לפועל בטענה שהחייב אינו מסוגל לשלם את חובותיו. אם הבקשה מתקבלת, ממונה כונס הנכסים כדי לקחת שליטה על נכסי החייב ולפעול לטובת הנושים.

תפקידו העיקרי של כונס הנכסים הוא למקסם את התמורה עבור נכסי החייב, כדי להשיב ככל הניתן מחובותיו לנושים, בין אם מדובר בבנקים, מוסדות פיננסיים או גורמים פרטיים אחרים. הכונס אחראי על איתור כלל נכסי החייב, הערכת שווים, פרסום מכירתם ומימושם בפועל. הכונס פועל כנאמן של בית המשפט ומחויב לפעול בשקיפות, בהגינות ותוך שמירה על האינטרסים של כלל הצדדים המעורבים – הן הנושים והן החייב עצמו.

כיצד מגיעים לכונס נכסים?

ישנן מספר דרכים עיקריות בהן ניתן להגיע לנכסים המנוהלים על ידי כונסי נכסים:

1. פרסומים רשמיים: כונסי נכסים מחויבים, על פי חוק, לפרסם מודעות בדבר מכירת נכסים שבניהולם. פרסומים אלו מתבצעים בשני אופנים עיקריים – מודעות בעיתונות הכתובה (לרבות "ילקוט הפרסומים" הממשלתי) ופרסומים באתרים ייעודיים של איגוד הכונסים הרשמיים ושל לשכת עורכי הדין. מעקב שוטף אחר פרסומים אלו יכול לחשוף בפני משקיעים מגוון נכסים מעניינים העומדים למכירה.
2. אתרי אינטרנט ייעודיים: בשנים האחרונות, הולכים ומתרבים אתרי אינטרנט המתמחים בריכוז מידע על נכסים העומדים למכירה על ידי כונסי נכסים. אתרים בולטים בתחום זה הם "מכרזים ודירות חדלות פירעון", "כונס נכסים" ו-Knesset.org.il. אתרים אלו מציעים מנוע חיפוש ידידותי למשתמש, המאפשר סינון נכסים לפי פרמטרים כגון מיקום גיאוגרפי, סוג הנכס, טווח מחירים ועוד.
3. משרדי עורכי דין: משרדי עורכי דין העוסקים בתחומי המשפט המסחרי, ובפרט בתחום חדלות הפירעון וכינוס הנכסים, מהווים פעמים רבות מקור מצוין למידע על נכסים העומדים למכירה. משרדים אלו מייצגים לעתים את הנושים או את החייבים עצמם, וככאלו הם חשופים למידע רב על ההליכים המתנהלים. רבים מהם מציעים שירות של ריכוז מידע ושיגורו ללקוחות באופן שוטף, או לחילופין מספקים עדכונים למשקיעים המתקשרים אליהם באופן יזום.
4. רשימות תפוצה: גופים העוסקים בתחום הנדל"ן, כגון חברות השקעה, משרדי תיווך מתמחים, ואפילו קבוצות רכישה ומשקיעים פרטיים, מקיימים פעמים רבות רשימות תפוצה שמטרתן לעדכן חברים בהזדמנויות השקעה שוטפות. הצטרפות לרשימות אלו, תוך מתן דגש על גופים המתמחים בתחום הרכישה מכונסים, עשויה לחשוף בפני המשקיע שפע רב של נכסים רלוונטיים.

לצד ערוצי המידע הפורמליים והבלתי פורמליים הללו, חשיבות רבה נודעת גם ליצירת רשת קשרים ענפה בתחום הנדל"ן. ככל שהרשת האישית של המשקיע כוללת יותר כונסים, עורכי דין, מתווכים ואנשי מקצוע אחרים בתחום, כך גדלים הסיכויים שהוא ייחשף להזדמנויות השקעה ייחודיות ואטרקטיביות, לעתים עוד בטרם הגיעו לידיעת הציבור הרחב.

הפוטנציאל העסקי עבור משקיעים

רכישת דירה מכונס נכסים טומנת בחובה מספר יתרונות משמעותיים עבור משקיעי נדל"ן:

1. מחירים אטרקטיביים: הסיבה המרכזית המושכת משקיעים לרכוש מכונסי נכסים היא האפשרות לרכוש נכסים במחירים מוזלים משמעותית ביחס לשווי השוק שלהם. כונסי הנכסים, מטבע תפקידם, מעוניינים למכור את הנכס במהירות האפשרית כדי להשיב ככל הניתן מחובות החייב לנושים. לכן, לעתים הם מוכנים להתפשר על מחיר מכירה הנמוך בשיעור ניכר מערכו האמיתי של הנכס בשוק החופשי. עבור משקיעים, הדבר פותח צוהר לרכוש נכסים איכותיים בהנחות משמעותיות, ובכך להגדיל את התשואה על ההון המושקע.

בנוסף למחירי הרכישה הנמוכים, פעמים רבות המכירות מתבצעות במנגנון של מכרז סגור, מה שמאפשר למשקיעים "לגנוב" עסקאות טובות במיוחד בהיעדר תחרות ערה. ההנחות בפועל ביחס למחירי השוק עשויות להגיע לכדי 20%-30% ואף יותר, בפרט בנכסים הדורשים שיפוץ או הנמצאים באזורים פחות מבוקשים. משקיעים שמצליחים להשיג מחירים נמוכים במיוחד עשויים להבטיח לעצמם תשואה עודפת גבוהה על ההשקעה עוד בטרם ביצעו השבחה כלשהי לנכס.

2. אפשרויות מימון: על אף המחיר המוזל של נכסי כינוס, במקרים רבים ניתן לקבל מימון בנקאי לרכישתם. הדבר נכון בפרט לגבי נכסים הממוקמים באזורי ביקוש ושלהם פוטנציאל השבחה משמעותי. הבנקים מכירים ביתרונות הגלומים בעסקאות אלו, ולעתים אף מציעים תנאי מימון מועדפים לאור פרופיל הסיכון הנמוך יחסית. מנגד, שיעור המינוף המקסימלי בהלוואות אלו עשוי להיות נמוך יותר מהמקובל בעת רכישת נכסים בשוק החופשי, ועשוי לעמוד על כ-50%-60% משווי הנכס (לעומת 70%-80% במימון רגיל). עם זאת, היכולת לקבל מימון חיצוני, ולו חלקי, מאפשרת למשקיעים להפחית את סכום ההון העצמי הנדרש ולהשיג מינוף גבוה, תוך שמירה על פוטנציאל תשואה מעולה.
3. פוטנציאל השבחה: תכונה נפוצה של נכסים המנוהלים על ידי כונס היא מצבם הפיזי הירוד. חייבים, הנתונים במצוקה פיננסית ובחובות כבדים, לעתים קרובות מזניחים את נכסיהם שנים ארוכות טרם הגעתם לכינוס, בשל קושי לממן עלויות אחזקה ושיפוצים. כתוצאה מכך, פעמים רבות דירות אלו מצויות בתת-תחזוקה קיצונית, ודורשות שיפוץ מקיף על מנת להגיע למצב מכירה או השכרה אופטימלי. מבחינת משקיעים מנוסים, מצב זה מהווה הזדמנות מצוינת לרכוש נכס "מתחת לרדאר" במחיר נמוך, להשקיע סכומים נוספים בשיפוצו והשבחתו, ולהשיג תשואה עודפת. פעולות כגון חידוש מערכות חשמל ואינסטלציה, שדרוג מטבח ואמבטיה, החלפת ריצוף וחלונות ושיפור חזות המבנה, יכולים להקפיץ את שווי הנכס בשיעורים ניכרים, לעתים אף בעשרות אחוזים בתוך חודשים בודדים. משקיעים שמצליחים לזהות נכון את פוטנציאל ההשבחה ולממש אותו ביעילות, יכולים להפוך עסקאות שנראות על פניו כ"עסקאות סיכון" לעסקאות סופר-רווחיות.
4. זמן מכירה קצר: כונסי נכסים, מעצם טיבם ומכוח הוראות החוק, שואפים למכור את הנכסים שברשותם בזריזות המרבית. הדבר נובע מחובתם כלפי הנושים, שמעוניינים לקבל את כספם בחזרה במהירות האפשרית. בניגוד למצבים אחרים בהם מוכרים פרטיים עלולים למשוך זמן או לנהל משא ומתן ארוך ומתיש, כונסים לרוב מתנהלים ביעילות ובקצב מהיר יותר. ברוב המקרים, כונסים יפרסמו את הנכס למכירה, ינהלו הליך מכרזי קצר (בדרך כלל 30-45 יום), ובסיומו יבחרו בהצעה הזוכה. הליך מהיר זה מאפשר למשקיעים להשלים עסקאות בזמן קצר יחסית, ובכך לסגור מהר יותר את פערי המימון, להשלים את הליכי ההשבחה, ולצאת למימוש או מכירה מהירים של הנכס המשופר. יתרה מזו, כיוון שהכונס אינו מתגורר בנכס ואינו נזקק לו למגורים, במרבית המקרים הוא מאפשר קבלת החזקה מלאה בנכס מיד לאחר קבלת התשלום, ללא צורך במתן ארכה למוכר.

סיכונים וסייגים

למרות היתרונות הגלומים ברכישת נכסים מכונס, חשוב להכיר ולהבין גם את הקשיים והסיכונים הפוטנציאליים הכרוכים בתהליך:

1. מצב משפטי מורכב: פעמים רבות, הנכסים המצויים בכינוס נקלעו למצבם עקב סבך משפטי ופיננסי מורכב. חובות עבר של החייב, עיקולים שהוטלו על הנכס, משכנתאות, תביעות בעלות מצד גורמים שלישיים ובעיות רישומיות – כל אלו עלולים להכביד ולסבך את הליך ההשלמה והרישום של הנכס על שם הרוכש. על מנת להימנע מהפתעות לא נעימות, על המשקיעים לבצע בדיקת נאותות יסודית של מצב הנכס בטאבו, לקבל מסמכים מפורטים מהכונס, ובמידת הצורך, לערב עורכי דין המתמחים בתחום המקרקעין וחדלות הפירעון. בדיקה מדוקדקת של כל ההיבטים המשפטיים ויצירת מנגנוני הגנה חוזיים הולמים, הם תנאי הכרחי לקידום עסקה מוצלחת.
2. פערי מידע: מטבע הדברים, כונסי נכסים אינם בהכרח בקיאים בכל הפרטים הפיזיים והתכנוניים הנוגעים לנכסים שהם מנהלים. בניגוד למוכרים פרטיים, הכונס לא התגורר בנכס ואינו יכול להעיד מניסיון אישי על מצבו. כתוצאה מכך, הכונסים אינם מספקים בדרך כלל מצגים מפורטים לגבי מצבו התקין של הנכס, והאחריות לביצוע כל הבדיקות הנדרשות מוטלת על הקונים הפוטנציאליים. פערי המידע האפשריים כוללים, בין היתר, בעיות נסתרות במערכות החשמל והאינסטלציה, ליקויי בנייה, בעיות איטום, מפגעים סביבתיים שמקורם בנכס, בעיות רישוי ועוד. כדי לגשר על פערים אלו, חיוני לערוך בדיקות מקיפות של מצב הנכס בפועל, כולל מיפוי מצבו הפיזי, בדיקת חשבונות חשמל, מים וארנונה, עיון בתיק הבניין ברשות המקומית, איתור היתרי בנייה וכיוצא בזאת. רק לאחר השלמת בדיקות מעמיקות ניתן יהיה לגבש תמונה מלאה ולהעריך נכונה את העלויות וההשקעות שיידרשו בנכס.
3. מגבלות המימון: כפי שצוין, במקרים רבים ניתן לקבל מימון בנקאי לרכישת נכס מכונס. עם זאת, לא מדובר בהכרח במשימה פשוטה. שיעור המימון שיאושר על ידי הבנקים עשוי להיות נמוך יותר, בדרך כלל עד 50%-60% מערך הנכס בלבד, מה שמחייב את המשקיעים לגייס הון עצמי בשיעור גבוה יותר. בנוסף, מאחר ואין מדובר בעסקה סטנדרטית, הבנקים עשויים לדרוש בטחונות ומסמכים נוספים, להאריך את משך בדיקת הבקשה ולהציב תנאים מכבידים. משקיעים המעוניינים במימון לרכישה מכונס ייטיבו לעשות אם יתייעצו עם יועץ משכנתאות מנוסה בעל ניסיון בליווי עסקאות דומות, ויתחילו בהליכי הבקשה עוד בטרם הגשת ההצעה לכונס, כדי להבטיח עמידה בלוחות הזמנים הנדרשים.
4. תחרות מצד קונים: ככל שהשוק לומד להכיר ולהעריך את ההזדמנויות הגלומות בנכסי כינוס, כך גוברת התחרות על הנכסים האטרקטיביים ביותר. בעסקאות רבות של מכירה מכונס, ייתכן שהמשקיע יתחרה מול קבוצה של קונים פוטנציאליים, שכל אחד מהם מנסה "לגנוב" את הנכס במחיר הנמוך ביותר. מצב זה עלול להקשות על המשקיע הבודד להשיג את הנכסים הטובים ביותר, או לגרום לו "לשלם ביוקר" כדי לזכות בהם. כדי להתמודד עם אתגר זה, יש לפעול במהירות וביעילות, תוך ביצוע כל הבדיקות והערכות השווי הנדרשות עוד בטרם פרסום המכרז. ככל שהמשקיע יהיה מוכן ומצויד בכל המידע הדרוש כבר בפתח התהליך, כך יגדלו סיכוייו לנצח בתחרות ולזכות בעסקה הנכספת.

לסיכום

רכישת דירה מכונס נכסים הינה אפשרות מצוינת עבור משקיעים מנוסים ונחושים, המחפשים נכסים בעלי פוטנציאל השבחה גבוה, תוך השגת מחירי רכישה אטרקטיביים. יחד עם זאת, מסלול זה אינו מתאים לכל אחד, ומחייב משנה זהירות ומקצועיות. על מנת למקסם את ההזדמנויות ולצמצם את הסיכונים, המשקיעים נדרשים לפעול בשיטתיות, לבצע בדיקות מעמיקות בצדדים המשפטיים, הכלכליים והפיזיים של העסקה, ולהיעזר באנשי מקצוע מנוסים בתחום, כגון עורכי דין, שמאים, מהנדסים ויועצי משכנתאות. רק שילוב של ידע, ניסיון, זריזות ואומץ עסקי, יאפשר למשקיעים לנצל את מלוא הפוטנציאל הגלום בנכסי הכינוס, ולצאת עם תשואות עודפות ורווחים יוצאי דופן.