רשימת כל ההוצאות הכלולות ברכישת דירה להשקעה

עלויות רכישה

1. מחיר הרכישה: זהו הסכום העיקרי שתשלמו עבור הדירה, כפי שסוכם עם המוכר.
2. מס רכישה: בישראל, מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי דירות, ושיעורו נקבע בהתאם למספר הדירות שבבעלותכם ומחיר הדירה הנרכשת.
3. עמלת תיווך: אם התקשרתם עם מתווך לצורך איתור הדירה, תידרשו לשלם עמלת תיווך, המחושבת לרוב כאחוז ממחיר העסקה.
4. עלויות עו"ד: העסקת עורך דין לליווי הרכישה, בדיקת הנכס וניסוח חוזה המכר. העלות תלויה במורכבות העסקה ובתעריפי עורך הדין.
5. אגרות טאבו: תשלומים הקשורים לרישום הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

עלויות משכנתא

1. יועץ משכנתאות: שכירת שירותיו של יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך קבלת ההלוואה ויסייע בהשגת תנאים מיטביים.
2. עמלות פתיחת תיק: הבנקים גובים עמלות עבור פתיחת תיק משכנתא וטיפול בבקשה.
3. עמלות הערכת שמאי: תידרשו לשלם עבור הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מוסמך מטעם הבנק.
4. ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח מבנה הם לעתים קרובות דרישה של הבנק כתנאי למתן המשכנתא.

הוצאות שיפוץ ושדרוג

1. עלויות שיפוץ: אם הדירה דורשת שיפוץ, יש להביא בחשבון את עלויות העבודה והחומרים. היקף ההוצאה תלוי במצב הדירה ובהיקף השיפוץ הנדרש.
2. עלויות ריהוט: אם בכוונתכם להשכיר את הדירה מרוהטת, יהיה עליכם להשקיע ברכישת ריהוט וציוד בסיסיים.
3. שדרוגים ותוספות: התקנת מיזוג אוויר, מערכת סינון מים, דוד שמש או שדרוגים אחרים שיכולים להגדיל את ערך הדירה ואת פוטנציאל ההשכרה שלה.

הוצאות מיסים ותפעול שוטף

1. ארנונה: מס מוניציפלי המוטל על ידי הרשות המקומית ומשולם על ידי בעל הנכס.
2. ועד בית: תשלומים קבועים לוועד הבית עבור אחזקת השטחים המשותפים וניהול הבניין.
3. חשבונות שוטפים: הוצאות על מים, חשמל וגז בזמן שהדירה אינה מושכרת.
4. ביטוח מבנה ותכולה: ביטוח שמגן על הנכס מפני נזקים ואובדן הכנסות כתוצאה מכך.
5. מס הכנסה: ההכנסות משכר דירה חייבות במס הכנסה בהתאם למדרגות המס האישיות שלכם.

עלויות תחזוקה ותיקונים

1. תיקונים ותחזוקה שוטפת: הקצאת תקציב לתיקונים ותחזוקה שוטפת של הדירה, כגון צביעה, תיקוני אינסטלציה ושדרוג מערכות.
2. קרן לתיקונים עתידיים: חשוב להפריש סכום כסף לטובת תיקונים גדולים או החלפת פריטים יקרים כגון מכשירי חשמל או מערכת מיזוג האוויר.

עלויות תפעול ואדמיניסטרציה

1. עמלות תיווך להשכרה: אם אתם מתכננים להשתמש במתווך להשכרת הדירה, קחו בחשבון את עמלת התיווך (לרוב בגובה דמי שכירות לחודש).
2. דמי ניהול לחברת ניהול: אם תבחרו להעסיק חברת ניהול שתטפל בדירה ובדיירים, יש לקחת בחשבון את דמי הניהול החודשיים.
3. הוצאות פרסום: עלויות פרסום מודעת השכרה במידת הצורך.
4. הפסדים מאי-תפוסה: בתקופות שבין שוכרים, כאשר הדירה אינה מושכרת, לא תהיה לכם הכנסה מדמי שכירות, אך עדיין תצטרכו לכסות את ההוצאות השוטפות.
5. הוצאות משפטיות: הקצאת תקציב לטיפול בבעיות משפטיות פוטנציאליות, כגון סכסוכים עם שוכרים או תביעות.

טבלת הוצאות לדוגמה עבור דירה במחיר של 2 מיליון ש"ח

שימו לב שמדובר בהערכה כללית, וייתכנו שינויים בהתאם למצב הספציפי של הנכס, מיקומו והתנאים האישיים של הרוכש. חלק מההוצאות, כגון עלויות השיפוץ, עשויות להשתנות באופן ניכר בהתאם להיקף העבודה הנדרשת ולבחירות האישיות של המשקיע.

בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את ההוצאות השנתיות החוזרות, שכן הן ישפיעו על תזרים המזומנים השוטף ועל רווחיות ההשקעה לאורך זמן.

מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע, כגון מלווה משקיעים, יועץ משכנתאות, עורך דין ורואה חשבון, כדי לקבל הערכה מדויקת יותר של העלויות הצפויות, בהתאם לנתונים הספציפיים של ההשקעה שלכם.