מהי תוכנית תמ"א?
תוכנית תמ"א, ובפרט תמ"א 38, היא מסלול חקיקתי המעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ומקדם התחדשות עירונית. התוכנית, שהושקה לראשונה בשנת 2005, מאפשרת לבעלי הדירות בבניין לקבל אישור לבנות תוספות בנייה משמעותיות, כגון הרחבת דירות קיימות, הוספת ממ"דים, מרפסות וחדרים, או אף הוספת קומות חדשות על הבניין הקיים. בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות, היזם מתחייב לחזק את המבנה ולהתאימו לתקני הבנייה העדכניים, כך שיוכל לעמוד ברעידות אדמה חזקות. מטרת התוכנית היא כפולה: ראשית, לעודד חיזוק מבנים ישנים ולשפר את בטיחותם, ושנית, לספק פתרונות דיור נוספים באזורים עירוניים צפופים, תוך ניצול יעיל של תשתיות קיימות וללא צורך בבנייה על קרקעות פנויות.
הפוטנציאל הטמון בבניינים נמוכים וללא מעלית
- התאמה לקריטריונים של תמ"א: בניינים נמוכים וללא מעלית, שנבנו לפני שנת 1980, לרוב עונים על הקריטריונים הבסיסיים להכללה בפרויקטי תמ"א. מבנים אלו, שתוכננו ונבנו לפני עשרות שנים, אינם עומדים בתקני הבנייה המודרניים מבחינת עמידות מפני רעידות אדמה, נגישות לבעלי מוגבלויות, בידוד תרמי ואקוסטי ועוד. לכן, הם מועמדים אידיאליים לחיזוק ולהרחבה במסגרת התוכנית. בנוסף, מכיוון שמדובר לרוב במבנים נמוכים יחסית (עד 3-4 קומות), קל יותר מבחינה הנדסית להוסיף להם קומות ולהרחיבם, בהשוואה למגדלים רבי-קומות.
- פוטנציאל להשבחת הנכס: כאשר בניין עובר התחדשות במסגרת תמ"א, הדבר מביא לעלייה משמעותית בשווי הדירות. הרחבת הדירות הקיימות, הוספת ממ"דים, מרפסות וחדרים, וכמובן תוספת קומות חדשות – כל אלה מגדילים באופן ניכר את שטח הנכס ואת איכותו. שיפור מראה הבניין, חידוש תשתיות כגון צנרת וחשמל, והתקנת מעלית בבניינים שלא הייתה בהם קודם – גם הם מוסיפים ערך משמעותי לנכס. כל השדרוגים והשיפורים הללו מובילים בהכרח לעלייה בביקוש לדירות ובמחירי המכירה וההשכרה שלהן.
- אפשרויות מימון: יזמים וקבלנים המעורבים בפרויקטי תמ"א לרוב מציעים לבעלי הדירות אפשרויות מימון אטרקטיביות, כדי לעודד אותם להצטרף לפרויקט. במקרים רבים, היזם יכול להציע לממן באופן מלא או חלקי את עלויות השיפוץ, החיזוק והתוספות לדירות, כנגד קבלת חלק מזכויות הבנייה או דירות בקומות הנוספות. עבור משקיעים, המשמעות היא שניתן ליהנות מהשבחה משמעותית של הנכס מבלי להזדקק להון עצמי גדול. כך, גם משקיעים עם תקציב מוגבל יכולים ליהנות מפירות התמ"א.
- מיקומים מרכזיים: פרויקטי תמ"א נפוצים לרוב באזורים עירוניים ותיקים ומבוססים, בערים הגדולות ובמרכזי הערים הבינוניות. אזורים אלו מושכים ביקוש גבוה משוכרים ורוכשים פוטנציאליים, הודות לקרבתם למרכזי תעסוקה, מוסדות אקדמיים, בתי ספר מבוקשים, בתי חולים, פארקים, מרכזי מסחר ובילוי ועוד. המיקום האטרקטיבי מבטיח ביקושים יציבים לאורך שנים, ומפחית את הסיכון לתקופות ממושכות של דירות ריקות או ירידה במחירי השכירות.
- מחירי רכישה נמוכים יותר: בהשוואה לדירות חדשות ומודרניות באותו אזור, דירות בבניינים נמוכים וללא מעלית נמכרות לרוב במחירים אטרקטיביים יותר. הסיבות לכך מגוונות: מצבו הפיזי הירוד יותר של הבניין, היעדר מעלית ומרפסות, גודל ותכנון מיושנים של הדירות ועוד. עבור משקיעים, הדבר מהווה הזדמנות לרכוש נכסים עם פוטנציאל השבחה גבוה תוך השקעה ראשונית נמוכה יחסית. פער המחירים בין דירה ישנה לדירה לאחר תמ"א יכול להגיע לעשרות ואף מאות אחוזים, מה שמאפשר להשיג תשואה גבוהה על ההון העצמי שהושקע.
דגשים חשובים
- בדיקת ההיתכנות של תמ"א: לפני רכישת דירה בבניין ישן, מומלץ בחום לבצע בדיקה מקיפה של היתכנות הפרויקט. יש לוודא שהבניין אכן עומד בקריטריונים של תמ"א מבחינת שנת הבנייה, מצבו הפיזי, מספר הדירות, זכויות הבנייה הקיימות ועוד. כמו כן, יש לבחון אם ניתן לקבל את האישורים הנדרשים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומהרשויות הרלוונטיות האחרות. בדיקת היתכנות מקצועית, הכוללת חוות דעת של אדריכל ושמאי מקרקעין, חיונית כדי להימנע מהפתעות לא נעימות ומהשקעה בפרויקט שלא יצא לפועל.
- תמיכת הדיירים: ביצוע פרויקט תמ"א מחייב את הסכמתם של רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבניין. על פי התקנות, נדרש רוב של לפחות 75% מבעלי הדירות (במניין הדירות ובשטחן) כדי לקדם פרויקט תמ"א. לפני הרכישה, כדאי לבדוק מה עמדתם של הדיירים האחרים בבניין ואם הם תומכים ביוזמה. ככל שיש תמיכה רחבה יותר של הדיירים, כך גדלים הסיכויים שהפרויקט יצא לפועל במהירות וביעילות. מומלץ גם לבחון את יחסי השכנים בבניין ואת המוניטין של הנציגות או ועד הבית, שכן יחסים עכורים ומחלוקות עלולים לעכב משמעותית את קידום הפרויקט.
- משך הפרויקט: פרויקטי תמ"א הם מטבעם ממושכים ומורכבים, ועשויים להימשך שנים ספורות. התהליך כולל, בין היתר, את גיבוש הסכמת הדיירים, בחירת יזם או קבלן מבצע, הוצאת היתרי בנייה, ביצוע עבודות החיזוק, ההרחבה והשיפוץ, וכמובן טיפול בהיבטים משפטיים ורגולטוריים. במהלך תקופה זו, יש להביא בחשבון שייתכנו תקופות שבהן הדירה לא תהיה ניתנת למגורים או להשכרה, עקב רעש, לכלוך ועבודות בנייה. כמשקיע, חשוב לקחת בחשבון את ההשפעה של גורם הזמן על ההשקעה, הן מבחינת תזרים המזומנים (אובדן הכנסות שכירות זמני) והן מבחינת התשואה הצפויה (עיכוב במימוש ההשבחה והגדלת תזרים ההכנסות העתידי).
לסיכום
דירות בבניינים נמוכים וללא מעלית מהוות הזדמנות השקעה מצוינת עבור משקיעי נדל"ן, הודות לפוטנציאל ההשבחה העצום שטמון בהן במסגרת תוכנית תמ"א 38. עם תכנון ובדיקות מקדימות מעמיקות, ובהינתן תמיכה רחבה של דיירי הבניין, רכישת דירות אלו יכולה להוביל לתשואות יוצאות דופן ולהשבחה של מאות אחוזים בערך הנכס לאורך זמן. עם זאת, כמו בכל השקעה מורכבת, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים, לרבות עורכי דין, שמאים ויועצי השקעות, כדי למזער סיכונים, לייעל את התהליך ולמקסם את התשואה על ההון המושקע.
